出品|搜狐地产&焦点财经
作者|王迪
编辑|吴亚
【资料图】
在自救这条路上，融资已经成为出险房企能否“回春”的重要标尺之一。虽然“三支箭”的风已经刮了快半年了，但是面临债务违约及亏损等“多病缠身”，出险房企的融资落地，并非想象得那么容易。
6月16日，中南建设(000961.SZ）就申请向特定对象发行股票事项，发布对深交所审核问询函的回复。此前，1月5日，中南建设发布不超28亿元A股股票预案公告。如今已经过去近半年时间。
从放弃控股股东增持计划，中南建设遭遇控股股东频繁被动减持，中南建设在自救中艰难“输血”。
此前，因为业绩亏损等原因，中南建设已多次收到深交问询，而此次对于A股募资深交所更是提出疑问。主要问题涉及净负债率、还本付息情况，是否存在捂盘惜售，股权质押、美元债重组等多方面问题。
对于化债情况，中南建设称，截至问询函回复出具日，公司聘请财务顾问和法律顾问正在推进美元票据重组事宜，初步方案有竞争力，预计能取得预期结果。
为保交付架设“输血”管道，28亿元定增一波三折
去年底，中央“三支箭”让房企资金端迎来久违的“活水”。从中指院目前统计数据来看，在股权融资层面，除了碧桂园、雅居乐、万科A、新城控股分别发行39亿、48亿、150亿、80亿的较大额度融资之外，其他房企公布的融资数额较小，且实质性落地存在搁置情况。
就中南建设来看，不超过28亿元A股预案设定了明确的用途。此次中南建设的所得款项，扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于临沂春风南岸项目、青岛即墨樾府项目、补充流动资金。
其中，临沂项目和青岛项目定位为首次置业及改善型普通住宅产品，均已获得项目土地并开工建设，截至2022年11月30日两个项目预售完成率分别达到86.47%、80.77%，预计销售净利率分别为8.90%、5.99%。
事实上，出险房企的重要任务还是保交付，良好的交付能促进品牌效应的重塑，从而可促进销售快速增长，实现正向循环。
为了解决资金问题。去年，中南建设曾多次拉入中国信达等AMC进行项目纾困。但是，由于AMC纾困的合作前期存在着一定的磨合谈判期，使得融资落地比想象中要慢得多。
据了解，截至报告期末，中南建设及合并报表范围内控股子公司共计33个项目存在逾期交付情形。交付困难问题，也成为了港交所的问询内容之一。
对此，中南建设称，正与业主积极沟通，说明延期交付原因及时间，全力协调公司内外资源，加快推进项目建设及竣工备案等后续工作，尽力保障项目交付。
对于此次不超过28亿元定增，中南建设认为，募集资金的投入将有效缓解资金投入压力，加快项目开发建设进度，保障项目交房周期和质量管理。
就定增后的股权结构来看，假设向特定对象发行的数量为11.48亿股，发行完成后，不考虑发行以外其他因素影响，陈锦石通过中南城投控制上市公司股份比例将下降至35.02%，仍为中南建设的实际控制人，不会导致公司控制权发生变化。
截至今年6月2日，中南建设总股份数为38.27亿股，陈锦石通过中南城投持有17.42亿股，占公司总股份的45.53%，陈锦石为中南建设实际控制人。
中南城投累计质押、冻结15.54亿股，将多举措维稳控制权
除了确保交付、稳民生之外，引发深交所关注的另外一个重要问题，便是股权质押的问题。为了筹措资金，2022年中南建设控股股东曾多次质押股份。
近日，其控股股东中南城投及其一致行动人所持股份累计质押比例达到85.07%，且中南城投所持公司股份因质押被强制平仓，截至目前强制平仓仍在持续。另外，中南建设所持股份也存在被冻结情形。
对此，深交所希望说明是否存在较大的平仓风险，是否可能导致控股股东、实际控制人发生变更，以及控股股东、实际控制人维持控制权稳定性的相关措施。
根据问询函回复，截至2023年6月2日，控股股东中南城投持有的中南建设股份累计质押、冻结数量为15.54亿股，占总股本比例为40.62%，若股份均被强制执行，控股股东持有股份数量将变更为1.88亿股，持股比例将变更为4.89%。
此外，根据披露，2023年6月2日至2023年12月1日，中南建设到期累计质押股份数约8.84亿股，占其持股比例50.31%，占总股本比例23.09%，对应融资余额14.62亿元。
中南建设称，截至问询函回复出具日，公司股价仍处于低位，接近或达到平仓线的总体比例仍较高，若未来出现偿债能力事项，或公司股价受宏观经济等影响出现重大不利变化，将导致控股股东所持质押股份被质权人强制平仓，因此仍然存在一定的平仓风险。
据了解，控股股东已出具承诺并已采取了维持控股权的措施，控股股东、实际控制人发生变更的风险较小。
“如若受到影响，中南城投及陈锦石将积极与质权人协商，采取资产处置变现、银行贷款、补充担保物、提前偿还融资款项等筹措资金，保证偿债能力，按期对所负债务进行清偿，维护中南城投控股股东地位。”中南建设称。
化债进行中：已逾期未偿还借款47.51亿元，境外债务暂不付息
以房地产开发和建筑施工为主营业务，中南建设曾在地产黄金时代迎来快速发展，2020年位列中国房地产开发企业500强第16位。中南建设的房地产业务板块以住宅开发为主，目前已进入内地91个城市。
近年来，面对地产行业下行，民营房企迎来业绩亏损，中南建设也未能幸免。
今年年初，在业绩会上，总经理陈昱含回应巨亏92亿称，计提资产减值损失35亿，中南建设以价换量、保安全牺牲利润。
“2023年会平衡好现金流和利润之间的关系，2022年不仅会确保经营性现金流的足额流入，也会同步改善盈利情况。”
除了补充好现金流之外，围绕出险房企最重要的问题便是债务重组。这决定着房企是否能真正走出困局。
回顾千亿房企中南建设的暴雷过程，去年11月，中南建设公告，公司及其全资子公司海门中南公司无法在到期日11月7日前支付2.5亿美元（折合17.35亿元）票据利息，构成美元债违约。
此后，该境外债券逾期付息触发境内公司债、中期票据交叉违约条款，2022年12月8日召开的债券持有人会议通过豁免发行人境外子公司HZID美元票据违约引发的相关债券。
就目前债务来看，截至2023年3月31日，中南建设已逾期未偿还的借款余款合计47.51亿元，已逾期未兑付的债券合计人民币2.04亿元和应付利息人民币3032.52万元。
“债券情况发行人境内债券债务正常付息，境外债券债务暂不付息，正在进行债务重组。”
从具体借款来看，截至2023年3月31日，中南建设银行授信额度为782.39亿元，银行借款余额277.27亿元。其中5.58亿元本金的借款存在逾期未兑付的情形。
中南建设称，境内公司债券和中期票据均正常还本付息，但公司境外子公司发行的两只美元优先票据，未接受交换要约的期末票据本金合计人民币2.04亿元，应付利息合计人民币3032.52万元。另外，两只境外子公司发行的美元优先票据暂未支付半年度利息，期末应付利息合计人民币3.08亿元。
除上述借款外，发行人存在向信托公司、商业保理公司等其他金融机构借款的情形，期末余额134.43亿元，其中41.93亿元本金的借款存在逾期未兑付本金的情形。
对于逾期情况，中南建设称，将积极与金融机构沟通，探讨优化协议的可能性，并积极拓展新的融资渠道；继续推动销售，加快回款，充分利用资本市场，推进股票发行，补充权益资本，扩展新的融资，更快恢复盈利。
数据显示，2023年中南建设1-5月累计合同销售金额198.1亿元，销售面积167.2万平方米，同比分别减少24.3%和20.6%。
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